Wer ein Haus kaufen möchte, nimmt dafür in aller Regel einen Kredit bei der Bank auf. Platzt der Hauskauf nach der Kreditaufnahme noch, kann das teure Folgen für den Verbraucher haben, denn die Bank kann eine Nichtabnahmeentschädigung für das nicht benötigte Darlehen verlangen. Allerdings kann auch der Darlehensvermittler in der Haftung stehen, wenn er nicht ausreichend auf die bestehenden Risiken hingewiesen hat. Das zeigt ein Urteil des BGH vom 20. Februar 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Der Bundesgerichtshof machte in seiner Entscheidung deutlich, dass ein Vermittler von Darlehensverträgen an Verbraucher über die bestehenden Finanzierungsmöglichkeiten und auch die bestehenden Risiken aufklären muss. „Dazu gehört auch das Risiko, dass der Immobilienkaufvertrag nicht zu Stande kommt, nachdem der Darlehensvertrag mit der Bank bereits geschlossen wurde und nicht mehr widerrufbar ist“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte. Beim Verbraucher darf nicht der Eindruck entstehen, dass das Risiko nur theoretischer Natur ist.
In dem zu Grunde liegenden Fall hatten sich die Kläger mit dem Verkäufer bereits über den Kauf eines mit einem Haus bebauten Grundstücks geeinigt. Allerdings lehnte die Bank ein Darlehen zur Finanzierung des Immobilienkaufs ab. Die Kläger schalteten daher einen Vermittler ein, um ein Darlehen zu erhalten. Der Vermittler war erfolgreich und eine Bank gewährte den Klägern ein Immobiliendarlehen über 350.000 Euro. Im Beratungsprotokoll wurden sie darüber aufgeklärt, dass bei einer Nichtabnahme des Darlehens eine Entschädigung fällig wird.
Etwa einen Monat nach Abschluss des Darlehensvertrags und kurz vor dem anberaumten Notartermin teilte der Verkäufer den Klägern mit, dass er die Immobilie doch nicht verkaufen möchte. Der Hauskauf war geplatzt, der Darlehensvertrag aber schon abgeschlossen. Da die Kläger das Darlehen nicht in Anspruch nehmen wollten, verlangte die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von rund 35.000 Euro. Das Geld verlangten die Kläger von ihrem Darlehensvermittler zurück und begründeten dies damit, dass dieser das Risiko den Darlehensvertrag vor dem Kaufvertrag zu unterzeichnen, verharmlost habe. Dass der Kaufvertrag bei diesem Stand der Verhandlungen noch platzt, hielt der Vermittler für sehr unwahrscheinlich.
Es kam jedoch anders und die Klage landete schließlich vor dem BGH. Anders als noch das OLG Dresden hält der Bundesgerichtshof es durchaus für möglich, dass der Darlehensvermittler in der Haftung steht, wenn er das Risiko des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags verharmlost habe. Im Rahmen seiner Aufklärungspflichten dürfe ein Darlehensvermittler ein reales Risiko nicht so verharmlosen, dass der Eindruck entsteht, dass es nur theoretischer Natur sei. Wurde das Risiko derart verharmlost, stehe der Darlehensvermittler in der Haftung, machte der BGH deutlich.
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