Für die vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits zahlte der Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentscheidung in Höhe von rund 72.000 Euro an seine Bank. Das OLG Brandenburg hat nun mit Urteil vom 20. März 2024 entschieden, dass die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen muss, da sie falsche Angaben zur Berechnung der Entschädigung gemacht habe (Az.: 4 U 35/23).
Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst, kann die Bank als Ersatz für die entgangenen Zinsen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung von ihrem Kunden verlangen. Allerdings muss die Bank seit dem 21. März 2016 den Darlehensnehmer darüber aufklären, wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. „Klärt die Bank oder Sparkasse nicht ordnungsgemäß über die Berechnungsmethode auf, verliert sie ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte.
An der ordnungsgemäßen Darstellung der Berechnungsmethode scheiterte die Bank in dem Verfahren vor dem OLG Brandenburg. Hier hatte der Darlehensnehmer einen Immobilienkredit über 500.000 Euro aufgenommen und einen Bausparvertrag über 350.000 Euro geschlossen. Mit dem Geld sollte der Umbau von Stallungen in Wohnungen finanziert werden, wobei der Immobilienkredit nahtlos in ein Bauspardarlehen übergehen sollte. In dem Darlehensvertrag war für den Fall einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank vereinbart.
Vier Jahre nach Darlehensabschluss verkaufte der inzwischen erkrankte Kreditnehmer das Grundstück und löste das Darlehen vorzeitig ab. An die Bank zahlte er zunächst eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 72.000 Euro. Später verlangte er die Rückzahlung der Entschädigung. Nach dem Tod des Mannes verfolgte seine Ehefrau den Rückzahlungsanspruch weiter – mit Erfolg.
Das Landgericht Potsdam entschied, dass die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen müsse. Das OLG Brandenburg bestätigte im Berufungsverfahren diese Entscheidung. Dies begründete es damit, dass die Bank eine falsche Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dargestellt habe. So habe sie bei der Berechnung auf die Restlaufzeit des Darlehens abgestellt. „Tatsächlich ist aber nicht die Restlaufzeit, sondern der nächstmögliche Zeitpunkt, zu dem das Darlehen ordentlich gekündigt werden kann, für die Berechnung maßgeblich“, so Rechtsanwalt Seifert. Das OLG Brandenburg entschied daher, dass die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen muss.
Vergleichbare Fehler sind auch anderen Banken und Sparkassen unterlaufen. „Solche Fehler können dazu führen, dass die Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen und viel Geld sparen können“, so Rechtsanwalt Seifert.
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