QUO VADIS, FAIRVESTA?

Stuttgart 24.10.2013

Investitionen in geschlossene Immobilienfonds werden oft auch als Anlagen im „grauen Kapitalmarkt“ bezeichnet. Derartige Kom­man­dit­be­tei­li­gun­gen werden von den Behörden kaum regle­men­tiert.

Die Anle­ger­schutz­be­stim­mun­gen des Invest­ment­ge­set­zes gel­ten für geschlos­sene Fonds­be­tei­li­gun­gen nicht. Geht die Fonds­ge­sell­schaft in Insolvenz, droht den Anle­gern im Extremfall sogar der Total­ver­lust ihres ange­leg­ten Kapitals. Eine Einlagensicherung gibt es nicht. Dies ist vielen Anlegern gar nicht bewusst. Kritische Presseberichte über Fairvesta-Immobilienfonds wühlen derzeit die Finanzbranche auf.

Die Stuttgarter Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte – eine auf Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei, die geschädigte Kapitalanleger bundesweit berät und vertritt – prüft Ansprüche von Anlegern auf Schadenersatz und Rückabwicklung solcher Beteiligungen. Gut 700 Mio. Euro hat die Fairvesta-Gruppe laut WirtschaftsWoche von rund 14.000 Anlegern in 13 geschlossenen Immobilienfonds eingesammelt, alleine 2012 waren es 176 Mio. Euro. Seit 2010 sammeln darüber hinaus Liechtensteiner Töchter Geld über Anleihen ein, und die Berliner Fairvesta-Tochter Robustus GmbH verkauft seit 2011 fondsgebundene Lebensversicherungen, deren Rendite an den Erfolg eines Fairvesta-Fonds gekoppelt ist.

Finanztest setzt Fairvesta-Fonds auf Warnliste

Das Fachmagazin Finanztest hat bereits am 16.07.2013 berichtet, dass es den Fonds Mercatus XI wegen „schöngerechneter Renditen“ und „hoher Fondskosten“ auf die Warnliste gesetzt hat. Dabei handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds des Tübinger Fondsanbieters Fairvesta.

Das Geschäftsmodell: Der Fonds soll Immobilien deutlich unter ihrem Verkehrswert ein- und zum Verkehrswert verkaufen. Von den Anlegern sollen hierfür Beteiligungen von gut 100 Mio. Euro zuzüglich 5 Mio. Euro Agio („Aufgeld“) eingeworben werden.

Pikant: Nach Finanztest sind etwa 20% für Fondskosten vorgesehen, und alleine für Provisionen fallen 12,38 Mio. Euro an. Geld, das folglich nicht für die Erwirtschaftung der in Aussicht gestellten Rendite zur Verfügung steht. Die Rendite muss also allein aus dem verbleibenden Rest – ohne Kosten oder Provisionen – erwirtschaftet werden.

Damit nicht genug. So wirbt Fairvesta mit „durchschnittlich zweistelligen Jahresrenditen“ im Prospekt des Mercatus XI und gibt für sieben Fonds eine „Nettorendite“ von 10,63 bis 17,40% p.a. an. Für den – bis dahin einzigen aufgelösten – Fonds Fairvesta II behauptet Fairvesta eine Auszahlung an die Anleger „mit einem realisierten Jahresergebnis von 12,37% p.a.“. Hingegen kommen die Finanztest-Experten zu einem Ergebnis von nur gut 9% Rendite. Da stellt sich die Frage, weshalb Fairvesta in seiner Berechnung laut Finanztest weder den Zinseszinseffekt berücksichtigt hat noch die Tatsache, dass die Auszahlung erst sechs Monate nach dem Stichtag bekamen – beides drückt die Rendite.

„Nun sind 9% Rendite für sich genommen kein schlechter Wert“, kommentiert Rechtsanwalt Frank Speidel aus der Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte, und fügt hinzu: „…wenn man sie bekommt! Doch birgt der Immobilienhandel Risiken, die heftige Verluste nach sich ziehen können. Die Fairvesta setzt die Immobilien im Bestand mit ihrem Verkehrswert an und rechnet folglich stille Reserven ein. Kein Mensch weiß aber, ob sich dieser Verkehrswert beim Wiederverkauf tatsächlich realisieren lässt. Die ,Nettorenditen‘, die Fairvesta im Prospekt in Aussicht stellt, sind den Anlegern also keinesfalls sicher.“

Auch WirtschaftsWoche sieht Probleme bei Fairvesta  Neue Unruhe in Sachen Fairvesta kam nun durch einen Bericht der WirtschaftsWoche vom 14.10.2013 („Bevollmächtigter in Problemlage“) bzw. deren Online-Ausgabe vom 15.10.2013 auf („Beim Fondsanbieter Fairvesta sieht es düster aus“).

Denn auch die Analyse der WirtschaftsWoche sieht die zweistelligen Renditen, die die Fairvesta seit zehn Jahren im Schnitt trotz einer Kostenquote von 20% ausweist, mit Skepsis. Denn ob das Modell „billig einkaufen, dann bald teuer verkaufen“ funktioniert, kann von außen niemand nachprüfen.

Die Immobiliengeschäfte selbst hält die Fairvesta nämlich geheim. Anleger dürfen die Unterlagen in Tübingen zwar einsehen, aber – unter Androhung von 25.000 Euro Vertragsstrafe – keine Geschäftsberichte oder Daten weitergeben. Eine objektive Prüfung der Unterlagen durch Dritte ist damit kaum möglich.

Um die  Rendite zu erzielen, sollen die Immobilien nicht nur mit hohem Gewinn, sondern auch möglichst zeitnah wieder verkauft werden. Müssen die Immobilien länger gehalten werden, leidet darunter die Rendite. Wie die WirtschaftsWoche ermittelt hat, haben mehrere Fonds seit Jahren aber gar keine oder nur wenige Immobilien verkauft. Demnach besteht die ausgewiesene Traumrendite nur auf dem Papier. Das liegt dem Bericht zufolge daran, dass mehrere Objekte mit unrealistisch hoch erscheinenden Werten angesetzt wurden, andere Objekte alles andere als die im Prospekt ausgewiesenen „Qualitätsimmobilien“ sind und teilweise leer stehen.