Anleger des offenen Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland kommen derzeit nicht an ihr Geld. Denn die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen wurde am 26. Februar 2026 vorrübergehend eingestellt. Die Anteilsrücknahme kann für eine maximale Dauer von 36 Monaten ausgesetzt werden.
Ausschlaggebend für die Aussetzung der Anteilsrücknahme sei, dass die liquiden Mittel nicht ausreichen, um die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen und gleichzeitig eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Fondsimmobilien sicherzustellen, teilte der Fondsmanager Industria mit. Weiter heißt es, dass die anhaltende Krise auf dem Immobilienmarkt verbunden mit steigenden Zins- und Finanzierungskosten sowie einer längeren Transaktionsdauer zu hohen Nettoabflüssen bei offenen Immobilienfonds und auch beim Fokus Wohnen Deutschland geführt haben. Diese Entwicklung habe sich Ende 2025 noch verschärft, so dass sich die Verwaltungsgesellschaft IntReal International Real Estate zur Aussetzung der Anteilsrücknahme entschlossen habe. Während dieser Aussetzung können auch keine Fondsanteile gezeichnet werden.
Verkauf von Fondsimmobilien
Schon 2024 wurden nach Angaben von Industria zehn Objekte mit einem Volumen von 163 Millionen Euro aus dem Fondsbestand verkauft. Nun sollen weitere Fondsimmobilien verkauft werden, um den Fonds wieder liquide zu machen und die Aussetzung der Anteilsrücknahme zu beenden.
„Ob und zu welchen Konditionen sich Verkäufe von Fondsimmobilien in einem schwierigen Umfeld realisieren lassen, lässt sich schwer sagen. Anleger müssen sich darauf einstellen, dass sie vorerst nicht an ihr investiertes Geld herankommen“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte.
Nächster offener Immobilienfonds setzt Anteilsrücknahme aus
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Der Fokus Wohnen Deutschland ist innerhalb weniger Wochen bereits der zweite offene Immobilienfonds, der die Anteilsrücknahme ausgesetzt hat. Seit dem 15. Januar 2026 können auch die Anleger des Wertgrund WohnSelect D ihre Anteile nicht mehr zurückgeben. Grund ist auch hier, dass die liquiden Mittel nicht ausreichen, um die Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können.
Als in Folge der Finanzkrise 2008 zahlreiche offene Immobilienfonds die Rückgabewünsche der Anleger nicht mehr bedienen konnten, setzen sie auch die Anteilsrücknahme aus, wurden geschlossen und zum Teil später abgewickelt. „Viele Anleger mussten hohe finanzielle Verluste hinnehmen“, so Rechtsanwalt Seifert. Damit sich so ein Szenario nicht wiederholt, ist eine Rückgabe der Anteile an offenen Immobilienfonds nicht mehr jederzeit, sondern nur noch mit einer Frist von 12 Monaten möglich.
Anleger müssen über Risiken aufgeklärt werden
Das reicht aber offenbar nicht aus, um offene Immobilienfonds krisenfester zu machen. Die Aussetzung der Anteile kann maximal für 36 Monate ausgesetzt werden. Danach öffnet der Fonds entweder wieder und Anleger können ihre Anteile zurückgeben oder er bleibt geschlossen und wird abgewickelt. Solange die Anleger ihre Anteile nicht zurückgeben können, bleiben sie in ihrer Liquidität eingeschränkt. Bei einer Abwicklung des Fonds drohen ihnen empfindliche finanzielle Verluste. „Über diese und weitere Risiken hätten die Anleger im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung aufgeklärt werden müssen. Wurden Risiken verschwiegen oder verharmlost, können den Anlegern Schadenersatzansprüche entstanden sein. Insbesondere zeigt sich auch, dass Beteiligungen an offenen Immobilienfonds keine sicheren Geldanlagen sind“, so Rechtsanwalt Seifert.
Der BGH hat schon 2014 entschieden (Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13), dass die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme bei offenen Immobilienfonds zu den aufklärungspflichtigen Risiken gehört.
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