Der Bundesgerichtshof hat mit einem aktuellen Beschluss vom 11. Februar 2025 seine verbraucherfreundliche Linie bei der Rückforderung von Vorfälligkeitsentschädigungen bestätigt und konkretisiert (Az.: XI ZR 32/24). Die Entscheidung betrifft einen zentralen Punkt in der Praxis von Immobiliendarlehen: den Tausch von Sicherheiten bei geplanter Verwertung der Immobilie. Der BGH stellt klar, dass Banken dies nicht willkürlich ablehnen dürfen.
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte die Klägerin ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen in Höhe von 900.000 Euro bei einer Sparkasse aufgenommen. Noch vor Ablauf der Zinsbindung veräußerte sie das Objekt, zahlte das Darlehen zurück und entrichtete die von der Sparkasse verlangte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 158.000 Euro.
Die Vorfälligkeitsentschädigung verlangte sie später mit dem Argument zurück, dass die Bank einem sog. Sicherheitentausch hätte zustimmen müssen, da sie das Darlehen für ein neues Objekt weiter nutzen wollte. Dieses neue Objekt sei in Wert und Beleihbarkeit gleichwertig gewesen. Allerdings wurde dieses Grundstück kurz darauf von einem Dritten gekauft, so dass der Klägerin ein Schaden entstand.
Das OLG Frankfurt hatte die Klage zurückgewiesen, der BGH hat das vorinstanzliche Urteil des OLG Frankfurt jedoch aufgehoben. Der BGH sah eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Klägerin durch das OLG. Das OLG Frankfurt hatte sich im Berufungsverfahren nicht mit dem Argument der Klägerin befasst, dass ein Anspruch auf den Sicherheitentausch auch ohne ausdrückliche Zustimmung bestanden hätte – aufgrund der objektiven Gleichwertigkeit der neuen Immobilie.
Dabei betonte der BGH, dass ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers einen Sicherheitentausch rechtfertigen kann, wenn der Darlehensgeber daraus keinen Nachteil erleidet. Die Entscheidung knüpft an eine frühere BGH-Rechtsprechung an (u. a. XI ZR 398/02) und konkretisiert diese: Die Fortführung des Darlehens mit einer neuen, gleichwertigen Sicherheit kann Vorrang vor einer Kündigung und der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung haben. Das OLG Frankfurt muss nun erneut entscheiden, ob die Sparkasse die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen muss.
„Der Beschluss des BGH zeigt, dass Banken einen Sicherheitentausch nicht pauschal ablehnen dürfen, und stärkt die Interessen der Kreditnehmer“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert.
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