Die Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte hat für zwei Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 „The Gherkin“ Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung durchgesetzt. Sowohl das Landgericht Berlin (Az.: 10 O 338/13) als auch das Landgericht Frankfurt a.M. (Az.: 2-10 O 45/14) erkannten Beratungsfehler bei der vermittelnden Bank.
In beiden Fällen muss die Anlage nun komplett rückabgewickelt werden, d.h. die Anleger erhalten ihr Geld Zug-um-Zug gegen Abtretung der Anteile zurück.
Vor dem Landgericht Berlin hatte eine Anlegerin – vertreten durch BRÜLLMANN Rechtsanwälte – auf Rückabwicklung und Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung geklagt. Sie hatte sich im Jahr 2007 nach einer Beratung durch die Commerzbank AG an dem geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 mit 10.000 Britischen Pfund (ca. 14.400 Euro) beteiligt. Dabei sei sie weder über die Risiken wie Wechselkursverluste, erschwerte Handelbarkeit der Anteile oder Totalverlust der Einlage noch über die Rückvergütungen an die Commerzbank aufgeklärt worden. Sie konnte dem Gericht glaubhaft versichern, dass sie sich bei Kenntnis der Rückvergütungen, die über das Agio in Höhe von 5 Prozent hinausgehen, nicht an dem Fonds beteiligt hätte.
Die 10. Zivilkammer des Landgerichts Berlin sah das Verschweigen der Rückvergütungen, die auch nicht im Emissionsprospekt konkret dargestellt wurden, als kausal für die Anlageentscheidung an. Durch das Verschweigen der sog. Kick-Backs sei keine ausreichende Aufklärung über das Provisionsinteresse der Bank erfolgt. Auf Grund dieser fehlerhaften Beratung muss die Bank der Anlegerin Einlage und Agio abzüglich der bereits erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen. Dafür erhält sie Zug-um-Zug die Fondsanteile zurück. „Dass das Gericht auf die unzureichende Darstellung der Rückvergütungen im Emissionsprospekt verweist, ist besonders interessant. Denn dies trifft natürlich auch auf alle anderen Anleger des IVG EuroSelect 14 zu“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte .
In einem ganz ähnlichen Fall entschied auch das Landgericht Frankfurt a.M. zu Gunsten des durch BRÜLLMANN Rechtsanwälte vertretenen Anlegers. Auch dieser hatte sich nach Beratung durch die Dresdner Bank (heute Commerzbank) im Jahr 2007 mit 10.000 Britischen Pfund am IVG EuroSelect 14 beteiligt. Auch er erhält seine Einlage nebst Agio abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen gegen die Abtretung der Anteile zurück.
Wie schon das LG Berlin erkannte auch die 10. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt a.M. Beratungsfehler, die den Anspruch auf Rückabwicklung der Anlage begründen. Insbesondere sei die Beratung nicht anleger- und anlagegerecht erfolgt. Der Anleger sei an einer sicheren und wertstabilen Geldanlage interessiert gewesen. Schon dadurch sei die Investition in eine geschlossene unternehmerische Beteiligung wie den IVG EuroSelect 14 ausgeschlossen gewesen. Die Bank habe es aber versäumt, die Risikoneigung oder Anlageziele des Klägers zu ermitteln.
„In beiden Fällen handelt es sich um schon klassische Beratungsfehler durch die Banken. Wurden die Anleger nicht ausreichend über die Risiken aufgeklärt oder wurden die Rückvergütungen verschwiegen, begründet das regelmäßig den Anspruch auf Schadensersatz“, erklärt Rechtsanwalt Seifert. Auch wenn die Bank in beiden Fällen noch Berufung einlegen kann, geht Rechtsanwalt Seifert davon aus, dass sich an den Urteilen nichts mehr ändern wird: „Das Kammergericht Berlin hat bereits darauf hingewiesen, dass eine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Berlin zurückgewiesen wird, da diese nach Überzeugung des Senats keine Aussicht auf Erfolg habe.“
Update: Zwischenzeitlich haben die Anwälte der Commerzbank im Verfahren vor dem LG Frankfurt/M. mitgeteilt, dass die Commerzbank keine Berufung einlegen wird.
BRÜLLMANN Rechtsanwälte, die zahlreiche Anleger gegen die beratenden Banken (v. a. die Deutsche Bank und Commerzbank, auch als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank) bereits außergerichtlich und gerichtlich vertreten, raten Anleger sich von einem auf Bank- und Kapitalmarktrecht erfahrenen Anwalt beraten zu lassen, ob Schadensersatzansprüche möglich sind.
Die Kanzlei BRÜLLMANN bietet Ihnen hier eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten.
IVG EUROSELECT 14 - ERFOLG FÜR ANLEGERIN GEGEN COMMERZBANK VOR DEM LG BERLIN
Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil – bislang nicht rechtskräftig – einer Anlegerin, vertreten durch BRÜLLMANN Rechtsanwälte, vollumfänglich den Schaden aus der Beteiligung an dem IVG 14, auch „The Gherkin“ genannt, zugesprochen.
Das Gericht ist vorliegend der Argumentation der Klägerseite gefolgt und hat der Anlegerin nach deren Anhörung im Gerichtstermin den geltend gemachten Schadensersatzanspruch zugesprochen und eine ordnungsgemäße Aufklärung durch die Commerzbank verneint. Die Banken haben durch die Vermittlung der IVG 14 Beteiligung 12 % Rückvergütung bezogen auf die gezeichnete Einlage erhalten. Hierüber muss, so die Rechtsprechung, die Bank richtig und vollständig aufklären und zwar ungefragt. Dies ist in dem zu entscheidenden Fall weder mündlich noch schriftlich erfolgt, wie das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 festgestellt hat. Nach den uns vorliegenden Informationen vieler Anleger erfolgte in der Regel keine mündliche Aufklärung durch die Berater der Banken über die tatsächliche Höhe der erhaltenen Rückvergütungen der Bank.
Insbesondere führt das Landgericht Berlin aus, konnte keine Aufklärung durch den Emissionsprospekt des Fonds erfolgen, da dieser insoweit fehlerhaft ist. Hierbei ist festzuhalten, dass dies für alle Anleger des Fonds gleichermaßen gilt. Das Gericht führt in seiner Entscheidung aus:
„Der Emissionsprospekt benennt die Beklagte nicht ausdrücklich als Empfängerin einer Vertriebsprovision. Auch die Angaben, in welcher Höhe genau der Beklagten Provisionen zufließen, fehlt. Eine hinreichende Aufklärung über den bestehenden Interessenkonflikt ist damit nicht erfolgt.“
Auch seien die Ansprüche der Anlegerin nicht verjährt, so das Landgericht Berlin. Und führt hierzu aus:
„Der Anspruch ist nicht verjährt. Eine Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis der Klägerin von den anspruchsbegründenden Tatsachen im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist nicht dargetan. Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass die Klägerin von der Berichterstattung über die „Kick-back“-Entscheidung des Bundsgerichtshofs Kenntnis genommen hat. Darauf kommt es aber nicht an. Entscheidend wäre, ob und wann die Klägerin Kenntnis von der konkreten Zahlung an die Beklagte hatte. In dieser Hinsicht ist nicht erkennbar, was der Klägerin zum Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden soll.“
BRÜLLMANN Rechtsanwälte, die zahlreiche Anleger gegen die beratenden Banken (v. a. die Deutsche Bank und Commerzbank, auch als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank) bereits außergerichtlich und gerichtlich vertreten, raten Anleger sich von einem auf Bank- und Kapitalmarktrecht erfahrenen Anwalt beraten zu lassen, ob Schadensersatzansprüche möglich sind. Die Kanzlei BRÜLLMANN bietet Ihnen hier eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten.
IVG IMMOBILIENFONDS EUROSELECT 14 – „THE GHERKIN“
Beim Immobilienfonds EuroSelect 14 – “The Gherkin” handelt es sich um einen geschlossenen Fonds, welcher im Jahre 2007 von der Bonner IVG Immobilien AG aufgelegt worden ist. Die Beteiligung des Fonds bezieht sich auf ein überaus markantes Londoner Bürogebäude, welches wegen seines Erscheinungsbildes als „Essiggurke“ – auf Englisch „The Gherkin“ – bezeichnet wird. Insgesamt beteiligt sich dieser Fonds mit einem Eigenkapital von 157,7 Mio. GBP (ohne Agio) an dem vom Stararchitekten Sir Norman Foster entworfenen Bürogebäude, das mittlerweile als eines der Wahrzeichen Londons gilt.
Das hier erwähnte Eigenkapital wurde von den insgesamt rund 9.000 Anlegern aufgebracht. Initiator dieser Kapitalanlage – so wurde das Anlageobjekt beworben - sei eines der erfolgreichsten europäischen Immobilienunternehmen mit langjähriger Erfahrung, insbesondere auch auf dem Londoner Immobilienmarkt. Der Standort London – so wurde es den Anlegern nach der Erfahrung vom BRÜLLMANN Rechtsanwälte regelmäßig vermittelt – zeichne sich durch einen boomenden Arbeitsmarkt mit stabilem Wachstum aus.
Demgemäß wurde die Anlage als absolut sicher dargestellt. Es wurde weiter an die potenziellen Anleger vermittelt, dass das Gebäude mit 94 % fast vollständig vermietet sei und dass ausschließlich Mietverträge mit äußerst bonitätsstarken Mietern abgeschlossen worden seien. Zudem wurde die Anlage vielen Anlegern neben der angepriesenen „absoluten Sicherheit“ auch noch aus steuerlicher Sicht empfohlen.
Welche aktuellen Probleme sind mit dem geschlossenen Immobilienfonds „The Gherkin“ zu verzeichnen?
- Zunächst ist an dieser Stelle das Währungsrisiko durch die Finanzierung in Schweizer Franken (CHF) zu erwähnen. Denn ein Teil der von dem Fonds aufzunehmenden Kredite wurden in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen. Dieser Umstand hat den Fonds zusätzlich mit einem erheblichen Währungs-/ Wechselkursrisiko belastet. Die anhaltende Schwächung des britischen Pfunds (GBP) und die gleichzeitige Stärke des CHF haben zu einem nachhaltigen Anstieg der in GBP zu berechnenden Gesamtkreditbelastung geführt. Somit haben sich auch die noch – ebenfalls in GBP – zu zahlenden Zinsen erheblich erhöht.
- Weiterhin spielen bei „The Gherkin“ die Schwankungen des Immobilienwertes eine große Rolle. Der Londoner Gewerbeimmobilienmarkt ist bekannt dafür, dass er erheblichen Nachfrageschwankungen unterliegt, welche sich unmittelbar auf den Mietzins und damit auch auf den Wert der hier benannten Immobilie auswirkt.
- Schließlich kommt es aufgrund der vorgenannten Faktoren zu einer Verletzung der sogenannten „Wertsicherungsklausel“ („loan-to-value“), welche mit dem kreditgebenden Bankenkonsortium, bestehend aus der Bayern LB, der Deka, der Helaba, der LBBW und der ING Bank, vereinbart wurde. Durch die Verletzung dieser Klausel darf das Kreditinstitut die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung verlangen und Ausschüttungen an die Anleger widersprechen. Möglich wäre auch eine Kündigung des Darlehens.
Wegen dieser Szenarien ist die Situation für die betroffenen Anleger äußerst unbefriedigend. Sollten die Banken das Darlehen kündigen und fällig stellen, droht den Anlegern unter Umständen sogar der Totalverlust. Der Umstand, dass die Banken selbst unterschiedliche Vorstellungen haben, wie mit der Verletzung der loan-to-value Klausel zu verfahren ist, macht die Situation für die Anleger noch schlimmer.
Die Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte betreut bereits mehrere hundert Anleger. Nach aktueller Einschätzung liegt es bei diesem Fonds so, dass im Rahmen der Beratung ausschließlich die Vorteile und die Sicherheit der Anlage hervorgehoben wurden. Tatsächlich bestehende Risiken der Anlage wurden schlicht übergangen. Tatsächlich existieren jedoch viele Risiken, auf die jeder Anlageberater hätte hinweisen müssen. „Ist dies nicht geschehen“, so Rechtsanwalt Marcel Seifert von der Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte, „stehen dem Anleger gleichfalls Schadensersatzansprüche zu. Dies wurde bereits durch zahlreiche Urteile zugunsten geschädigter IVG Anleger bestätigt“.
Betroffenen Anlegern ist wegen der derzeitigen Situation dringend zu empfehlen, ihren Fall von einer auf das Anlegerrecht spezialisierten Anwaltskanzlei prüfen zu lassen.
Wir erstellen gerne für Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung.
