Stuttgart/Berlin 02.04.2015
Beim Immobilienfonds EuroSelect 14 – “The Gherkin” handelt es sich um einen geschlossenen Fonds, welcher im Jahre 2007 von der Bonner IVG Immobilien AG aufgelegt worden ist. Die Beteiligung des Fonds bezieht sich auf ein überaus markantes Londoner Bürogebäude, welches wegen seines Erscheinungsbildes als „Essiggurke“ – auf Englisch „The Gherkin“ – bezeichnet wird.
Insgesamt beteiligt sich dieser Fonds mit einem Eigenkapital von 157,7 Mio. GBP (ohne Agio) an dem vom Stararchitekten Sir Norman Foster entworfenen Bürogebäude, das mittlerweile als eines der Wahrzeichen Londons gilt. Das hier erwähnte Eigenkapital wurde von den insgesamt rund 9.000 Anlegern aufgebracht.
Initiator dieser Kapitalanlage – so wurde das Anlageobjekt beworben - sei eines der erfolgreichsten europäischen Immobilienunternehmen mit langjähriger Erfahrung, insbesondere auch auf dem Londoner Immobilienmarkt. Der Standort London – so wurde es den Anlegern nach der Erfahrung vom BRÜLLMANN Rechtsanwälte regelmäßig vermittelt – zeichne sich durch einen boomenden Arbeitsmarkt mit stabilem Wachstum aus.
Demgemäß wurde die Anlage als absolut sicher dargestellt. Es wurde weiter an die potenziellen Anleger vermittelt, dass das Gebäude mit 94 % fast vollständig vermietet sei und dass ausschließlich Mietverträge mit äußerst bonitätsstarken Mietern abgeschlossen worden seien.
Zudem wurde die Anlage vielen Anlegern neben der angepriesenen „absoluten Sicherheit“ auch noch aus steuerlicher Sicht empfohlen. Welche aktuellen Probleme sind mit dem geschlossenen Immobilienfonds „The Gherkin“ zu verzeichnen?
Zunächst ist an dieser Stelle das Währungsrisiko durch die Finanzierung in Schweizer Franken (CHF) zu erwähnen. Denn ein Teil der von dem Fonds aufzunehmenden Kredite wurden in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen. Dieser Umstand hat den Fonds zusätzlich mit einem erheblichen Währungs-/ Wechselkursrisiko belastet. Die anhaltende Schwächung des britischen Pfunds (GBP) und die gleichzeitige Stärke des CHF haben zu einem nachhaltigen Anstieg der in GBP zu berechnenden Gesamtkreditbelastung geführt. Somit haben sich auch die noch – ebenfalls in GBP – zu zahlenden Zinsen erheblich erhöht.
Weiterhin spielen bei „The Gherkin“ die Schwankungen des Immobilienwertes eine große Rolle. Der Londoner Gewerbeimmobilienmarkt ist bekannt dafür, dass er erheblichen Nachfrageschwankungen unterliegt, welche sich unmittelbar auf den Mietzins und damit auch auf den Wert der hier benannten Immobilie auswirkt.
Schließlich kommt es aufgrund der vorgenannten Faktoren zu einer Verletzung der sogenannten „Wertsicherungsklausel“ („loan-to-value“), welche mit dem kreditgebenden Bankenkonsortium, bestehend aus der Bayern LB, der Deka, der Helaba, der LBBW und der ING Bank, vereinbart wurde. Durch die Verletzung dieser Klausel darf das Kreditinstitut die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung verlangen und Ausschüttungen an die Anleger widersprechen. Möglich wäre auch eine Kündigung des Darlehens.
Wegen dieser Szenarien ist die Situation für die betroffenen Anleger äußerst unbefriedigend. Sollten die Banken das Darlehen kündigen und fällig stellen, droht den Anlegern unter Umständen sogar der Totalverlust. Der Umstand, dass die Banken selbst unterschiedliche Vorstellungen haben, wie mit der Verletzung der loan-to-value Klausel zu verfahren ist, macht die Situation für die Anleger noch schlimmer.
Die Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte betreut bereits mehrere hundert Anleger. Nach aktueller Einschätzung liegt es bei diesem Fonds so, dass im Rahmen der Beratung ausschließlich die Vorteile und die Sicherheit der Anlage hervorgehoben wurden.
Tatsächlich bestehende Risiken der Anlage wurden schlicht übergangen. Tatsächlich existieren jedoch viele Risiken, auf die jeder Anlageberater hätte hinweisen müssen. „Ist dies nicht geschehen“, so Rechtsanwalt Marcel Seifert von der Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte, „stehen dem Anleger gleichfalls Schadensersatzansprüche zu. Dies wurde bereits durch zahlreiche Urteile zugunsten geschädigter IVG Anleger bestätigt“.
Betroffenen Anlegern ist wegen der derzeitigen Situation dringend zu empfehlen, ihren Fall von einer auf das Anlegerrecht spezialisierten Anwaltskanzlei prüfen zu lassen.
Wir erstellen gerne für Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung.
