Offene Immobilienfonds in der Krise

Offene Immobilienfonds - Krise trifft die Anleger

Eine sichere und flexible Geldanlage haben sich viele Anleger von ihrer Investition in einen offenen Immobilienfonds versprochen. Die Realität sieht allerdings oft anders aus. Zahlreiche Fondsgesellschaften sind in eine wirtschaftliche Krise geraten. Auslöser dafür sind häufig Schwankungen auf dem Immobilienmarkt und / oder steigende Zins- und Finanzierungskosten.

Das Szenario erinnert an 2008 und die folgenden Jahren als aufgrund der Finanzkrise zahlreiche offene Immobilienfonds die Rückgabewünsche der Anleger nicht erfüllen konnten, schließen mussten und Anleger viel Geld  verloren haben. Auch jetzt mussten Anleger zum Teil massive Verluste beim Wert ihrer Fondsanteile hinnehmen, z.B. beim UniImmo Wohnen ZBI oder dem Leading Cities Invest. Andere Fonds haben bereits die Rücknahme der Anteile ausgesetzt, so dass die Anleger vorerst nicht an ihr Geld kommen. 

Aussetzung der Anteilsrücknahme – Was bedeutet das für Anleger?

Damit es nicht wieder zu einer Entwicklung wie während der Finanzkrise kommt, wurden die Bedingungen für die Rückgabe der Fondsanteile verschärft. Die Rückgabe ist nun nicht mehr jederzeit, sondern erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich. Zudem muss eine 12-monatige Kündigungsfrist eingehalten werden.

Wird die Anteilsrücknahme ausgesetzt, können Anleger ihre Fondsanteile vorübergehend nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Ihr investiertes Kapital ist in diesem Zeitraum gebunden. Heißt: Die Anleger kommen nicht an ihr Geld. Für viele Anleger ist dies besonders problematisch, da offene Immobilienfonds häufig als jederzeit verfügbare Anlage beworben wurden. Die fehlende Liquidität kann daher zu erheblichen finanziellen Einschränkungen führen.

Abwicklung eines Immobilienfonds

Die Anteilsrücknahme kann maximal 36 Monate ausgesetzt werden. In dieser Phase versucht die Fondsgesellschaft in der Regel, Vermögenswerte zu veräußern oder die Liquidität des Fonds zu stabilisieren. Gelingt das nicht, kann es zur vollständigen Abwicklung des Fonds kommen. Im Rahmen der Abwicklung werden die Immobilien und sonstigen Vermögenswerte des Fonds nach und nach verkauft. Der Erlös wird anschließend anteilig an die Anleger ausgeschüttet.

Die Abwicklung eines Fonds kann mehrere Jahre dauern und ist mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Da Immobilien häufig unter Zeitdruck verkauft werden müssen, besteht zudem das Risiko, dass sie unter ihrem eigentlichen Marktwert veräußert werden. Bei den Anlegern kann das zu deutlichen finanziellen Verlusten führen.

Möglichkeiten der Anleger

Anleger können sich gegen drohende finanzielle Verluste wehren und Ansprüche auf Schadenersatz prüfen lassen. Ansprüche können in der Regel dann entstanden sein, wenn die Anleger nicht ordnungsgemäß über die Risiken einer Geldanlage aufgeklärt wurden.

Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung

Ziel einer ordnungsgemäßen Anlageberatung ist, dem Anleger eine fundierte und informierte Anlageentscheidung zu ermöglichen. Anlageberater sind daher verpflichtet, ihre Kunden sachgerecht, vollständig und verständlich über eine Kapitalanlage zu informieren. 

Ein zentrales Element einer ordnungsgemäßen Anlageberatung ist die sog. anlegergerechte Beratung. Das heißt, dass der Anlageberater zunächst die persönlichen Verhältnisse und Anlageziele des Kunden ermitteln muss. Dazu gehören insbesondere:

• Anlageziel (z. B. Vermögensaufbau, Altersvorsorge oder kurzfristige Liquidität)
• Risikobereitschaft des Anlegers
• finanzielle Situation und wirtschaftliche Verhältnisse
• Anlagehorizont
• Kenntnisse und Erfahrungen mit Kapitalanlagen

Nur wenn diese Faktoren bekannt sind, kann der Berater beurteilen, ob eine bestimmte Kapitalanlage für den jeweiligen Anleger geeignet ist. Eine Anlage, die nicht zu den individuellen Bedürfnissen oder zur Risikobereitschaft des Anlegers passt, darf nicht empfohlen werden.

Neben der anlegergerechten Beratung ist der Anlageberater auch zur objektgerechten Beratung verpflichtet. Das bedeutet, dass er die empfohlene Kapitalanlage zutreffend und vollständig darstellen muss.

Der Anleger muss insbesondere über folgende Punkte aufgeklärt werden:

• Funktionsweise und Struktur der Anlage
• wirtschaftliche Risiken der Investition
• mögliche Wertschwankungen oder Verlustrisiken
• eingeschränkte Verfügbarkeit oder lange Kapitalbindung
• Kosten, Gebühren und Provisionen

Die Aufklärung muss verständlich erfolgen. Fachliche oder wirtschaftliche Zusammenhänge müssen so erläutert werden, dass auch ein nicht fachkundiger Anleger die Risiken und Chancen der Anlage nachvollziehen kann.

Der Anlageberater muss den Anleger auch umfassend über die bestehenden Risiken aufklären. Bei offenen Immobilienfonds zählen bspw. Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, sinkende Mieteinnahmen, Rückgang der Nachfrage oder erhöhter Sanierungsbedarf zu den Risiken. Wurden Risiken verschwiegen oder verharmlost können dem Anleger Schadenersatzansprüche entstanden sein.

Ebenso müssen die Anlageberater über Provisionen aufklären, die sie für die Vermittlung der Kapitalanlage erhalten. Nach der Rechtsprechung müssen Anleger grundsätzlich darüber informiert werden, wenn Banken oder Berater Rückvergütungen oder sogenannte „Kick-backs“ erhalten. Diese Information ist wichtig, damit der Anleger einschätzen kann, ob die Empfehlung möglicherweise auch durch wirtschaftliche Interessen des Beraters beeinflusst sein könnte. Wurden Provisionen verschwiegen, kann auch das zu Schadenersatzansprüchen führen.

BGH-Urteil vom 29. April 2014 - Az. XI ZR 477/12  u.a.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. April 2014 entschieden, dass die Anleger auch über die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme bei einem offenen Immobilienfonds ungefragt informiert werden müssen. Denn die Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stelle für die Anleger ein stetiges Liquiditätsrisiko dar. Haben Banken das Schließungsrisiko verschwiegen, haben sie sich schadenersatzpflichtig gemacht.

Schadenersatz aus Prospekthaftung

Auch im Emissionsprospekt muss der Anleger über alle Aspekte, die für seine Anlageentscheidung wesentlich sein können, informiert werden. Dazu zählt auch die Aufklärung über die Risiken. Sind die Angaben unvollständig, fehlerhaft oder auch nur irreführend können Schadenersatzansprüche aus Prospekthaftung entstanden sein.

Offene Immobilienfonds sind keine sichere Kapitalanlage

Die Krise offener Immobilienfonds führt deutlich vor Augen, dass es sich um Kapitalanlagen mit erheblichen Risiken handelt. Rechtsanwalt Seifert: „Für risikoscheue Anleger sind offene Immobilienfonds daher nicht als Geldanlage geeignet. Gerade die Aussetzung der Anteilsrücknahme oder die Abwicklung eines Fonds stellt eine große finanzielle Belastung dar. Eine rechtliche Prüfung kann helfen, mögliche Schadensersatzansprüche zu identifizieren und bestehende Rechte durchzusetzen.“

UniImmo Wohnen ZBI

Der offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI wurde im Juli 2027 aufgelegt. Der Fonds investiert schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien in Deutschland. Gemangt wird der Fonds von der ZBI Zentral Boden Gruppe Immobilien in Erlangen. Union Investment, das Fondshaus der Volks- und Raiffeisenbanken, hat die ZBI inzwischen mehrheitlich übernommen.

Das Risiko für die Anleger wird bei einer Beteiligung am UniImmo Wohnen ZBI von Union Investment als mäßig angegeben. Im Juni 2024 kam es schließlich zum Schock für die Anleger des UniImmo Wohnen ZBI. Nach einer Sonderbewertung der Fondsimmobilien ist der Wert der Fondsanteile um fast 17 Prozent gesunken. „Das zeigt, dass die Beteiligung am UniImmo Wohnen ZBI für risikoscheue Anleger nicht geeignet ist“, sagt Rechtsanwalt Seifert. Anlegern können daher Schadenersatzansprüche zustehen. Das belegen auch die nachfolgenden Gerichtsurteile (noch nicht rechtskräftig)

Urteil des LG Stuttgart vom 15. Mai 2024 - Az. 12 O 287/24

Das LG Stuttgart hat entschieden, dass die Volksbank eine Anlegerin des UniImmo Wohnen ZBI nicht ordnungsgemäß über die Risiken einer Beteiligung an dem offenen Immobilienfonds aufgeklärt habe und daher Schadenersatz leisten müsse.

Urteil des LG Münster vom 15. Januar 2026 - Az. 114 O 7/25

Auch das Landgericht Münster hat einem Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI Schadenersatz wegen einer fehlerhaften Anlageberatung zugesprochen. Insbesondere sei der Anleger nicht ordnungsgemäß darüber aufgeklärt worden, dass die Rückgabe der Anteile nur mit einer Frist von 12 Monaten möglich ist.

Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 21. Februar 2025 – Az. 4 HK O 5879/24

Das LG Nürnberg-Fürth kam zu der Überzeugung, dass die Anleger des UniImmo Wohnen ZBI nicht ordnungsgemäß über die Risiken aufgeklärt wurden. Ansatzpunkt war hier, dass das Risiko im Basisinformationsblatt zu dem offenen Immobilienfonds mit dem Indikator 2 bzw. 3 auf der siebenteiligen Skala zu gering bewertet wurde. Damit gab das Gericht einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg statt.

Leading Cities Invest

Der offene Immobilienfonds Leading Cities Invest wurde von KanAm im Juli 2013 aufgelegt. Der Fonds investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien in europäischen Metropolen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Büro- und Praxisräumen. Die Anleger mussten in den vergangenen Jahren erhebliche Wertverluste hinnehmen. Nach Angaben des Fondsmanagements ist der Wert im abgelaufenen Jahr 2025 um 17,8 Prozent gesunken. Nur unwesentlich geringer fiel der Wertverlust mit 17,1 Prozent im Jahr 2024 aus. Im Jahr 2023 wurde bei der Wertentwicklung ein Minus von 9,7 Prozent verzeichnet. Auch hier können Anleger Anspruch auf Schadenersatz haben, wenn sie im Anlageberatungsgespräch nicht ordnungsgemäß über die Risiken aufgeklärt wurden.

Wertgrund Wohnselect D

Der offene Immobilienfonds Wertgrund WohnSelect D wurde im April 2010 aufgelegt und investiert in Bestands-Wohnimmobilien und Projektentwicklungen. Am 15. Januar 2026 wurde die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen ausgesetzt. Für die Anleger bedeutet dies, dass sie derzeit nicht an ihr Geld kommen. Als Grund für die Schließung gibt die Verwaltungsgesellschaft an, dass der Fonds nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, um die zahlreichen Rückgabewünsche der Anleger zu erfüllen. Wurden die Anleger über die bestehenden Risiken, wie die Möglichkeit zur Aussetzung der Anteilsrücknahme nicht aufgeklärt, können ihnen Schadenersatzansprüche entstanden sein.

Fokus Wohnen Deutschland

Der offene Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland wurde von der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH aufgelegt und wird von der Industria Immobilien GmbH gemanagt. Der Fonds investiert hauptsächlich in Wohnimmobilien in Ballungsgebieten in Deutschland. Am 26. Februar 2026 wurde die Rücknahme und Ausgabe  von Anteilen vorerst ausgesetzt. Grund für die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist nach Angaben des Fondsmanagements, dass die liquiden Mittel nicht ausreichen, um die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen und gleichzeitig eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Fondsimmobilien sicherzustellen. Anleger hätten über die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme und weitere Risiken im Anlageberatungsgespräch umfassend aufgeklärt werden müssen. Ist das nicht geschehen, können ihnen Schadenersatzansprüche entstanden sein.

Greenman Open

Der Greenman Open ist kein offener Immobilienfonds im klassischen Sinn. Als ELTIF liegt das Augenmerk in langfristigen Investitionen. Zudem darf der Fonds auch illiquide Assets halten und muss keine Liquidität vorhalten. Die Anteilsrückgabe ist nicht jederzeit, sondern nur zu festgelegten Terminen möglich, z.B. quartalsweise. Im Dezember 2025 wurde die Rücknahme der Fondsanteile ausgesetzt, weil nicht ausreichend Liquidität vorhanden ist, um die Rückgabewünsche der Anleger erfüllen zu können. Wurden die Anleger über die bestehenden Risiken nicht ordnungsgemäß aufgeklärt, können ihnen Schadenersatzansprüche entstanden sein.

LLB Semper Real Estate 

Der österreichische offene Immobilienfonds LLB Semper Real Estate wurde 2004 von der LLB Immo KAG in Österreich aufgelegt. Im Oktober 2023 wurde die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Inzwischen steht fest, dass der Fonds nicht wieder öffnen wird, sondern abgewickelt wird. Anleger müssen daher mit finanziellen Verlusten rechnen. Wurden sie nicht über die bestehenden Risiken aufgeklärt, können ihnen Schadenersatzansprüche entstanden sein.

UBS (D) Euroinvest Immobilien

Der offene Immobilienfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien wurde zunächst 1999 unter dem Namen SKAG Euroinvest Immobilien aufgelegt und im Jahr 2005 in UBS (D) Euroinvest Immobilien umbenannt. Der Fonds investiert hauptsächlich in Gewerbeimmobilien wobei der Schwerpunkt auf Büroimmobilien liegt. Die Rücknahme und Ausgabe der Anteile wurde am 25. März 2026 ausgesetzt. Anleger hätten über die Möglichkiet der Aussetzung der Anteilsrücknahme und weitere Risiken im Anlageberatungsgespräch aufgeklärt werden müssen. Ist die Aufklärung ausgeblieben, können ihnen Ansprüche auf Schadenersatz entstanden sein.

Fazit: Schadenersatzansprüche der Anleger

Offene Immobilienfonds sind zahlreichen Risiken ausgesetzt und sind nicht die sicheren Kapitalanlagen, als die sie in den Anlageberatungsgesprächen gerne dargestellt werden. Wurden Risiken verschwiegen oder verharmlost haben Anleger gute Chancen, Schadenersatzansprüche durchsetzen zu können. Sprechen Sie uns gerne an!