Zwei Darlehensnehmer können sich freuen: Sie erhalten die Vorfälligkeitsentschädigung für ein vorzeitig zurückgezahltes Immobiliendarlehen zurück. Das hat das OLG Stuttgart mit Urteil vom 7. Februar 2024 entschieden (Az.: 9 U 124/23). Als Grund führte das Oberlandesgericht an, dass die Sparkasse nicht ausreichend über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung aufgeklärt habe.
Durch die vorzeitige Ablösung eines Immobiliendarlehen entgehen der Bank Zinsen. Zum Ausgleich kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. „Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, wenn die Bank oder Sparkasse den Darlehensnehmer nicht ordnungsgemäß über die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung informiert hat“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte. Das war in dem Verfahren vor dem OLG Stuttgart der Fall.
Die Kläger in dem zu Grunde liegenden Fall hatten bei einer Sparkasse ein Immobiliendarlehen über 263.000 Euro abgeschlossen. Der vereinbarte Zinssatz betrug 1,45 Prozent p.a. und war bis 2036 gebunden. In dem Darlehensvertrag war u.a. vereinbart, dass die Sparkasse im Fall einer vorzeitigen Rückzahlung während der Sollzinsbindung eine angemessene Vorfälligkeitsentscheidung verlangen kann.
Weiter führte die Sparkasse aus, dass die Berechnung der Entschädigung nach der sog. Aktiv/Passiv-Methode erfolge und die Sparkasse dadurch so gestellt werde, „als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.“
Schon vier Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrags entschlossen sich die Kläger, die Immobilie zu verkaufen und den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Zur Rückzahlung schlossen sie mit der Sparkasse eine gesonderte Vereinbarung über die vorzeitige Rückzahlung der Darlehensrestschuld gegen Zahlung eines Vorfälligkeitsentgeltes ab. In der Folge zahlten sie das restliche Darlehen zurück und entrichteten die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 12.500 Euro. Letztere forderten sie allerdings zurück, da die Sparkasse nicht ausreichend über die Berechnung der Entschädigung informiert habe. Die Berechnung sei insbesondere unzureichend, weil die Sparkasse nicht zwischen dem Ende der Sollzinsbindung und der berechtigten Zinserwartung differenziere. Zudem sei auch die gesonderte Rückzahlungsvereinbarung nichtig, weil es sich dabei um ein unzulässiges Umgehungsgeschäft handele.
Ihre Klage hatte am OLG Stuttgart Erfolg. Durch die Angaben im Darlehensvertrag könne der Darlehensnehmer die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nachvollziehen und daher seine finanzielle Belastung im Fall einer vorzeitigen Rückzahlung nicht nachvollziehen. Die Angaben seien daher unzureichend, so das OLG.
Die Sparkasse können sich auch nicht auf die gesonderte Vereinbarung zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung berufen. Denn dabei handele es sich um ein unzulässiges und somit nichtiges Umgehungsgeschäft, führte das Gericht aus. Die Sparkasse müsse den Klägern die Vorfälligkeitsentschädigung erstatten, entschied das OLG Stuttgart.
Ähnliche Fehler sind auch anderen Banken und Sparkassen unterlaufen. „Solche Fehler können dazu führen, dass die Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen und viel Geld sparen können“, so Rechtsanwalt Seifert.
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