Verschiedene offene Immobilienfonds befinden sich in der Krise. Beispielhaft seien der UniImmo Wohnen ZBI oder der Leading Cities Invest genannt. Beide Fondsgesellschaften mussten ihren Immobilienbestand massiv abwerten. So hat der UniImmo Wohnen ZBI im Sommer 2024 rund 17 Prozent an Wert verloren, der Leading Cities Invest von KanAm wurde in mehreren Schritten sogar um rund 28 Prozent abgewertet. Für die Anleger bedeutet das erhebliche Verluste. „Das Geld muss jedoch nicht endgültig verloren sein. Es besteht die Möglichkeit Schadenersatzansprüche geltend zu machen, wenn die Anleger über die Risiken bei offenen Immobilienfonds im Unklaren gelassen wurden“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte.
Risiken bei offenen Immobilienfonds? Das wurde oft weitgehend verneint. Offene Immobilienfonds seien eine sichere Geldanlage mit soliden Renditeaussichten, hieß es oft in Anlageberatungsgesprächen. Auch in den Produktinformationsblättern der Anbieter wurden Risiken häufig als gering eingestuft.
Hohe Kosten bei offenen Immobilienfonds
Viele Anleger glaubten daher an eine sichere Geldanlage und investierten in offene Immobilienfonds. Der Haken: Renditen sind zumeist erst nach einigen Jahren erzielbar und in der Zwischenzeit hat die Realität die Hoffnungen der Anleger auf eine sichere und stabile Vermögensanlage überholt. Die Gründe dafür sind vielschichtig: So fließt bei offenen Immobilienfonds viel Geld in Vertriebs-, Verwaltungs- und Transaktionskosten oder die Erstellung von Gutachten. Die hohen Kosten schmälern die Gewinnaussichten. Damit konnten viele Anleger noch leben, solange ihr Geld nur sicher in einer wertstabilen Vermögensanlage steckte.
Doch auch hier haben sich die Zeiten geändert. Inflation, steigende Zinsen, globale Krisen oder die geringere Nachfrage nach Büroimmobilien machen es offenen Immobilienfonds schwer. Enttäuschte Anleger geben in der Folge häufig ihre Anteile zurück. Wie das „manager magazin“ im Dezember berichtet, haben Privatanleger im September 2025 erneut insgesamt 576 Millionen Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Um über ausreichende liquide Mittel zu verfügen, um die Ansprüche der Anleger befriedigen zu können, müssen häufig Fondsimmobilien in einem schwierigen Marktumfeld verkauft werden. Das kann wiederum zur Folge haben, dass die Anteile weiter an Wert verlieren.
Risiken verharmlost
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In Anlageberatungsgespräche wurden die bestehenden Risiken aber offenbar gerne verharmlost. So berichtet das „manager magazin“ über eine Anlegerin, die 100.000 Euro in den UniImmo Wohnen ZBI von Union Investment, der Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, investiert hat. Empfohlen wurde ihr die Anlage von ihrer Volksbank. Sie sei ihr als absolut sicher verkauft worden. Die Realität sah dann aber anders aus. Die Anlegerin klagt inzwischen gegen ihre Bank und ist kein Einzelfall. Eine Reihe enttäuschter Anleger des UniImmo Wohnen ZBI hat sich inzwischen an die Kanzlei BRÜLLMANN Rechtsanwälte gewandt. „Sie berichten immer wieder, dass sie über die Risiken nicht aufgeklärt wurden“, so Rechtsanwalt Seifert, der mehrere Anleger des UniImmo Wohnen ZBI im Rechtsstreit mit ihrer Bank vertritt.
Gerichte sprechen Schadenersatz zu
Wurden die Anleger nicht ordnungsgemäß über die Risiken aufgeklärt, können ihnen Schadenersatzansprüche entstanden sein. Das zeigt auch ein Urteil des Landgerichts Stuttgart (Az. 12 O 287/24), das einer Anlegerin des offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI Schadenersatz wegen einer fehlerhaften Anlageberatung zugesprochen hat.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth wiederum hat mit Urteil vom 21. Februar 2025 (Az.: 4 HK O 5879/24) entschieden, dass das Risiko im Basisinformationsblatt zum UniImmo Wohnen ZBI mit dem Indikator 2 bzw. 3 auf der siebenteiligen Skala zu gering bewertet wurde. Damit gab das Gericht einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg statt.
Die Urteile sind zwar noch nicht rechtskräftig. „Sie zeigen aber, dass Anleger offener Immobilienfonds gute Chancen auf Schadenersatz haben, wenn sie über die bestehenden Risiken nicht umfassend aufgeklärt wurden“, so Rechtsanwalt Seifert.
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